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La penúltima alarma de El Mundo: ampliaciones de hipotecas

Posted by Roberto on 9:57 in ,
Esta semana se ha desatado cierta alarma a partir de un artículo que prepara el Gobierno en el nuevo Real Decreto que desarrolla la Ley Hipotecaria. La noticia aparece en el Diario El Mundo. Pero veamos qué dice el artículo de ese proyecto de Real Decreto:

Artículo 9. Ampliación de hipoteca.
1. Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia el valor del bien hipotecado desmereciese de la tasación inicial en más de un veinte por ciento, la entidad financiera acreedora, acreditándolo mediante tasación efectuada a su instancia, podrá exigir del deudor hipotecante la ampliación de la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relación exigible entre el valor del bien y el crédito que garantiza. El deudor, después de requerido para efectuar al ampliación, podrá optar por la devolución de la totalidad del préstamo o de la parte de éste que exceda del importe resultante de aplicar a la tasación actual el porcentaje utilizado para determinar inicialmente la cuantía del mismo. Si dentro del plazo de dos meses desde que fuera requerido para la ampliación, el deudor no la realiza ni devuelve la parte de préstamo a que se refiere el párrafo anterior, se entenderá que ha optado por la devolución de la totalidad del préstamo, la que le será inmediatamente exigible por la entidad acreedora.


Ahora bien, la realidad es otra bien distinta a la que se nos ofrece:

En primer lugar, diré que esto no es ningún conejo que se haya sacado de la chistera el Gobierno dos días después de las elecciones, sino que ya aparecía en el artículo 29 del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. En definitiva, la norma es conocida y lleva en vigor 26 años. La OCU ha metido bien la pata al extender la alarma haciendo gala de un gran desconocimiento de la legislación vigente.

En segundo lugar creo conveniente que recordemos qué es una hipoteca (Wikipedia):

"Una hipoteca es un derecho real que se constituye mediante contrato -que debe ser inscripto en el Registro de la Propiedad para que tenga valor frente a terceros- y que sirve para garantizar una deuda y por tanto es un contrato accesorio a otro que es el principal. Así las cosas, en el supuesto de que hubiere un contrato de crédito entre un banco como acreditante y un acreditado, la hipoteca garantiza al acreditante el pago del crédito mediante el remate judicial del bien, previa demanda y sentencia condenatoria en contra del acreditado. Generalmente, el bien hipotecado suele ser el inmueble objeto del crédito o bien un inmueble distinto de propiedad del acreditado o de un tercero que hubiere aceptado constituir la hipoteca sobre su bien"

En resumidas cuentas, los bancos nos prestan el pastón de una vivienda sin exigir muchas más garantías porque suponen que en caso de impago ejecutarán la hipoteca y podrán recuperar lo que nos prestaron. El problema viene cuando (ya pasó en Reino Unido), el precio de la vivienda cae mientras la hipoteca sube:

- Los usuarios tendrán grandes tentaciones (o necesidad) de no seguir pagando una deuda por importe superior al activo que poseen. En términos económicos, estas familias están en quiebra, su neto patrimonial es negativo.

- El banco puede quebrar en caso de que esa vivienda ya no pueda garantizar el préstamo que realizó (sólo hay que ver lo que se pasa en EEUU). Y resulta que el que más pierde no es el banco, sino las familias que tienen sus fondos metidos en él.

¿Cuál es entonces el problema?

1. En vez de hipotecarnos hasta un 80% del valor de la tasación como impone la ley (límite rebasable con garantías adicionales) nos hemos dedicado a sobretasar las viviendas ante la alegría de la burbuja, para de paso comprarnos el coche e irnos de vacaciones a Disneyland Resort.

2. Si esta disposición no existiera, las consecuencias más directas (los bancos no son tontos) que se me ocurren serían las siguientes:

a) Pedirnos otros avales u otras garantías.
b) Subirnos los tipos de interés, para compensar el mayor riesgo. Si los préstamos hipotecarios son relativamente tan baratos ( hay poco diferencial con respecto al Euribor, o lo que le cuesta al banco conseguir la pasta) es precisamente por su seguridad. Subir los tipos de interés, como se ha hecho en EEUU con las subprime, tiene nefastas consecuencias sobre las familias y la estabilidad del sistema.

3. A mayor inseguridad financiera, las familias ahorrarían menos, existirían menos fondos prestables y los tipos subirían más. Esta disposición no solo asegura a los bancos, sino también a las familias prestamistas últimas de los fondos.

Para acabar, reconozco que es lamentable que se tengan que llegar a estos extremos, pero a mí personalmente no se me ocurre una solución mejor. De todas formas sí me gustaría apuntar que el hecho de que la vivienda esté sobrevalorada un 20% no significa que los precios vayan a caer un 20%. Lo más fácil es que este ajuste se haga en términos reales mientras sube la inflación y los precios de los pisos están quietecitos, como pasó en los 90 (el ajuste a esa situación anómala fue precisamente otra de las causas de la burbuja de la que no se suele hablar). No obstante, esta regulación no debería ser sustitutiva de las medidas de ayuda que el gobierno puede y debe desarrollar con respecto a las familias, como es la ampliación gratuita del plazo de la hipoteca.

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Bienvenido a la blogosfera, compañero!!!
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Cada vez que quiera aprender y adquirir sabiduría en economía acudiré a tu página, genio, que eres un genio!!!
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